李宇嘉:“倒V型”后 下半年二手楼市怎么走?
来源:整治网 发表于2019-07-08 06:25:01 编辑:薛蛮子
摘要: 半年曩昔了,新房商场阅历从上一年限价本年松绑的改动,许多城市房价大起大落。比方中山被认为是新房价格上涨最快的城市,其实与限价方针有关。而

   半年曩昔了,新房商场阅历从“上一年限价→本年松绑”的改动,许多城市房价大起大落。比方中山被认为是新房价格上涨最快的城市,其实与限价方针有关。而二手房商场数据更具代表性,也更能引领对未来的趋势判别。

  

   上半年,二手房买卖呈“倒V型”

  

  

   上半年,要点14城二手房买卖呈现显着的“倒V型”回转,即一季度“小阳春”从一线城市蔓延至各地,但二季度“掉头向下”。一季度楼市反弹,有季节性、方针面、资金面等多方利好。

  

   还有一个重要的原因,便是上一年新房大面积“限价”,一二手房呈现“价格倒挂”,成都、深圳、上海、杭州等地“排队抢房”,二手房“被萧瑟”,价格遍及回调10%以上。本年限价松绑,新房优势褪去,加上大环境利好,二手房有新房不行代替之处,比方小户型多、低总价位多,学位房大都是二手房等。由此,上一年二手房回调堆集的部分需求在本年开端开释。

  

   别的,一季度二手房成交以低价位、小户型为主,比方沪深二手房套均成交总价在350万左右,广州还不到300万。这说明,一季度“小阳春”,开释的首要是上一年堆集的“刚需”。曩昔几年房价上了几个“台阶”,没有谁比“刚需”更期望房价跌落。上一年,二手房价格迎来可贵的跌落,刚需们“张望”。本年局势好转,抓住时机入市。

  

   进入4月份,局势立马改动。一是低价位、小户型耗费殆尽;二是中大户型、高价位的房子供给放量,这要拜曩昔几年“新房大户型化+出资需求众多”所赐。2018-2019年新房成交放量,许多要进入二手房商场。当然,这也适应了改进型需求。

  

   而改进型需求,大都是“买一卖一”的换房需求。一季度,刚需接下了一部分“卖小买大”放出的小户型。进入二季度,刚需接盘才能下降,14个要点城市中有8城二套房“认房又认贷”。再加上,南京、成都、青岛、天津、合肥等地利率上浮,越大户型、税费越高,换房链条转不起来了。

  

   当时仍是“买方商场”

  

   现在,少量城市二手房价格还在上涨。一是调控方针长远,2019年调控未加码,前期跌落充沛的,比方上海、北京。二是刚需和换房需求强壮,比方深圳。深圳二手房价回调比较晚,二手房商场从2019年“7.31新政”后才开端调整,而京沪在2019年“3.31新政”后就开端调整了。依据贝壳研究院数据,深圳下调起伏最小,本年初比较上一年高点跌落10%左右,而上海跌落20%左右。可是,深圳需求真实太旺。三是2019年调控力度较大的,比方长沙、成都。四是2019年下半年,楼市还在上升的城市,首要“去库存”利好方针最终保护的城市,如大连、济南等。最终便是“抢人才”杰出的城市,比方西安,新房和二手房商场一向火爆到现在的西安。

  

   虽然比较2019年下半年好一些,但现在的二手房商场仍是“买方商场”。现在,买家还有3%-4%的议价空间。也便是说,你只需诚意买,卖家乐意降价3%-4%。卖家为何乐意降呢?由于成交周期很长,大都城市业主卖房要花100多天,沪深乃至高达4个月左右。

  

   跟着竣工周期到来,2018-2019年成交高峰期,由出资需求主导的新房,会很多转化为二手房供给。所以,未来二手房不缺供给,缺的是有用需求,换房链条转不动,这是最大的妨碍。

  

   可是,若看新增客源和中介带看量,商场需求还很大。也便是说,许多人想买房、想换房,但挑不到自己中意的房子。要不,总价太高,买不起;要不,“老破小”和偏僻的自己又看不上。所以,就表现为成交周期拉长、议价空间还有。大环境奇妙改变,而“小阳春”后部分业主的食欲被吊起来了,加上新投入商场供给的,多是高价盘、大户型,于是就呈现了当下的供求为难。

  

   下半年,二手房商场和新房商场将一同回调,商场首要被买方主导,5%左右的议价空间会坚持一段时间。3-4个多月的成交周期太长了,业主降价、快速离场的或许添加;受高房价、收入水平、“认房又认贷”的限制,买家货比三家,看房时机多,主张多淘淘,会有高性价比的房子。

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